La loi 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises est à l’origine d’adaptations des règles d’ordre public applicables dans un bail commercial. Ce changement a des répercussions dans les rapports entre le bailleur et le preneur du bail, notamment avec les exploitants de résidence meublée ou de bureaux équipés, et tous les locataires commerçants ou artisans en général. Cet article exposera deux grands changements : la répartition des charges et l’indexation des loyers.
Bail commercial loi 2014-626 : répartition des charges
Avant la loi 2014-626, le statut des baux commerciaux ne prévoyait pas de règles de répartition des charges entre le bailleur (propriétaire) et le preneur (l’exploitant).
Mais depuis, tout contrat de location doit comporter « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire », celui-ci devant être mis à jour annuellement.
De même la loi prévoit dès la conclusion du contrat une obligation d’information, pour le bailleur envers le locataire, sur l’état des travaux réalisés et à prévoir. Pour un local dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat doit préciser également la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires en fonction de la surface exploitée.
Article L145-40-2 En savoir plus sur cet article…
Un décret n°2014-1317 précise les dépenses ne pouvant être mises à la charge du locataire.
Article R145-35 En savoir plus sur cet article…
Créé par DÉCRET n°2014-1317 du 3 novembre 2014 – art. 6
Ne peuvent être imputés au locataire :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
- Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
- Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.
Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique.
NOTA : Ces dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014.
Bail commercial loi 2014-626 : indexation des loyers
Jusqu’ici, il était fait référence à trois indices possibles, publiés par l’Institut national des statistiques et des études économiques, afin de réviser les loyers tous les trois ans et le cas échéant au renouvellement : « l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ou, s’ils sont applicables, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ».
La loi 2014-626 a supprimé des articles relatifs au bail commercial toute référence à l’indice trimestriel du coût de la construction.
Article L145-34 En savoir plus sur cet article…
Article L145-34 En savoir plus sur cet article…
Pour autant, le statut des baux commerciaux prévoit toujours la possibilité d’une dérogation par le jeu d’une clause dite d’échelle mobile, c’est-à-dire une clause d’indexation. Or, l’article L112-2 du code monétaire et financier fait toujours référence à l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques comme étant « réputé en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti ». Cela lui confère a priori un caractère généraliste le rendant applicable quelle que soit l’activité du preneur du bail commercial.
Article L112-2 En savoir plus sur cet article…
Autrement dit, il ne semble pas interdit d’utiliser cet indice ICC dans une clause d’échelle mobile insérée dans un bail commercial.
Commentaires
Ces modifications ne manqueront pas de soulever des problèmes juridiques à anticiper. En effet, elles pourraient avoir un impact financier non négligeable qu’il serait utile de mesurer avec votre conseiller patrimonial.
Auteur : © David LOUISET, conseiller patrimonial – planification financière – BORDEAUX MÉTROPOLE – ENTRE-DEUX-MERS.