À jour du 12 juin 2011
1. Définition de la location meublée lmnp lmp
La location meublée consiste à louer à titre habituel, ou non, des locaux (chambres, appartements ou maisons) meublés directement habitables par le locataire.
Elle contribue chaque année à créer notamment des résidences pour personnes âgées et étudiants, mais aussi des résidences d’affaires.
2. Détermination du statut fiscal du loueur en meublé : professionnel ou non
À compter du 1er janvier 2009, est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur qui remplit les trois conditions cumulatives suivantes :
– au moins un membre du foyer fiscal est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel (ou justification du refus d’inscription) ;
– les recettes annuelles pour l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
– ces recettes doivent excéder les revenus du foyer fiscal soumis à l’IR dans la catégorie des traitements et salaires, des BIC (autres que ceux tirés de la location meublée), des BA, des BNC et des revenus des gérants et associés (ou autrement dit => les recettes annuelles de la location meublée doivent être supérieures à 50 % de l’ensemble des revenus nets d’activité du foyer).
Certains greffes de tribunal de commerce refusent de considérer que l’activité de loueur en meublé est professionnelle. Il faut alors obtenir une justification du refus d’inscription c’est-à-dire une attestation de refus du greffe de tribunal de commerce prouvant à l’administration fiscale que les démarches ont été effectuées.
Si les trois conditions cumulatives ne sont pas remplies, le propriétaire a le statut de loueur en meublé non professionnel.
3. Régime fiscal du LMP et LMNP
3.1. L’imposition des revenus
La location en meublé est une activité civile, mais assimilée « commerciale » pour l’administration fiscale. En effet, elle se rapproche d’une exploitation hôtelière, qui, elle, est de nature commerciale. Or il est un principe que l’administration s’attache à respecter, celui de l’égalité des contribuables devant l’impôt.
Ainsi cette activité de prestation de services est imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers.
Il existe trois régimes d’imposition en matière de BIC :
– Micro BIC ou régime des micro-entreprises (impossible pour une société à l’IS) : le revenu imposable est le solde entre le chiffre d’affaire (CA HT Annuel) et un abattement forfaitaire selon la nature du service :
- de 50 % pour les prestations de services (avec un minimum de 305 €)
- de 71 % pour les ventes et fourniture de logements
– Réel simplifié : le revenu imposable est le bénéfice (Produits – Charges) et les obligations comptables sont simplifiées.
– Réel normal : le revenu imposable est le bénéfice (Produits – Charges).
Le tableau suivant indique le régime applicable suivant les situations, en fonction de la nature de l’activité et du chiffre d’affaire. Un régime s’applique de plein droit, mais le contribuable peut opter pour un autre régime.
|
CA HT Annuel |
Régime applicable |
||
|---|---|---|---|
|
Ventes et fourniture de logement |
Prestations de services | Régime automatique |
Sinon, Option possible |
|
≤ 81 500 € |
≤ 32 600 € |
Micro BIC |
Réel simplifié |
|
entre 81 500 et 777 000 € |
entre 32 600 et 234 000 € |
Réel simplifié |
Réel normal |
|
> 777 000 € |
> 234 000 € |
Réel normal |
∅ |
3.1.1. Le régime réel des BIC (normal ou simplifié)
3.1.1.1. Le revenu imposable
Le revenu imposable est soumis au barème de l’IR ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 8 ou 12,3 %, selon certains critères.
3.1.1.2. L’imputation du déficit
Il faut être au régime réel des BIC pour générer un déficit avec des charges importantes.
Le régime des micro-BIC ne permet pas de faire apparaître un déficit.
L’imputation des déficits est une différence essentielle entre le régime des LMNP et des LMP :
− Les déficits subis par un LMP sont imputables sur le revenu global. Il existe toutefois une exception, celle des amortissements comptables qui ne peuvent générer de déficit mais seulement s’imputer sur les revenus globaux jusqu’à 0 €. Ils sont en revanche reportables à condition d’être dûment comptabilisés (art. 39-C-II-3°) sur les BIC de même nature.
− Les déficits subis par un LMNP ne sont imputables désormais (loi de finance 2009) exclusivement que sur les bénéfices de même nature et non plus sur les autres BIC non professionnels (CGI, art. 156, I, 1° bis). Ces déficits peuvent en revanche être reportés pendant 10 ans au lieu de 6 ans auparavant (mais amortissements non déduits (même règle LMP) reportables sans limitation de durée).
3.1.2. Le régime des micro-BIC
Dans le régime des micro-BIC, un abattement forfaitaire est déduit des recettes annuelles (HT) afin de déterminer le revenu imposable. Ce régime est favorable lorsque les charges déductibles (BIC réel) sont inférieures à l’abattement forfaitaire (micro-BIC).
En principe, la location meublée est une activité de prestation de service. L’abattement forfaitaire est de 50 % avec un minimum de 305 €.
Par exception, pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes, ces locations en meublé sont assimilées à des activités de fourniture de logements. L’abattement forfaitaire est de 71 % avec un minimum de 305 €.
L’inconvénient est de ne pas pouvoir constater de déficit.
3.1.3. Les contributions sociales
Le régime de soumission des revenus tirés de la location en meublé aux contributions sociales (CSG, CRDS et éventuellement prélèvement social et ses contributions additionnelles) dépend de l’assujettissement ou du non-assujettissement du loueur aux cotisations de sécurité sociale.
Avant 2009, pour être assujetti aux cotisations de sécurité sociale, le loueur en meublé devait répondre aux critères suivants :
− la location doit être faite de façon habituelle (au moins deux fois) et non pas occasionnelle,
− la location doit porter sur plusieurs logements (au moins deux) meublés de façon que le mobilier soit déterminant pour la location,
− les locaux loués doivent être indépendants de la résidence principale ou secondaire du loueur.
Depuis le 1er janvier 2009 jusqu’en décembre 2011, il fallait être obligatoirement immatriculé au RCS pour être automatiquement affilié au RSI (Circulaire RSI n°2009-029 du 18 mai 2009).
Si le loueur remplit toutes les conditions, les revenus tirés de la location en meublé seront soumis à la CSG et à la CRDS au titre des revenus d’activité (8 %). Un avantage est alors de pouvoir bénéficier de la déduction Madelin (prévoyance, retraite, chômage).
Si, en revanche, il ne répond pas aux critères d’assujettissement aux cotisations de sécurité sociale, les revenus tirés de la location en meublé seront soumis à la CSG, la CRDS, au prélèvement social et à ses contributions additionnelles au titre des revenus du patrimoine et assimilés (12,3 %).
La base des contributions est la même que celle retenue pour le calcul de l’impôt sur le revenu.
3.1.4. L’adhésion à un centre de gestion agréée
Le bénéfice imposable des entreprises non adhérentes d’un CGA (ou ne faisant appel pas à un expert comptable conventionné, ou assimilé) est majoré de 25 % avant d’être soumis au barème de l’IR (CGI, art. 158-7-1°).
Les entreprises adhérentes d’un CGA ne subissent pas cette majoration de leur bénéfice imposable. En principe, la dispense de majoration est accordée si l’entreprise a adhéré à un CGA pendant toute la durée de l’exercice considéré. En cas de première adhésion, la dispense est accordée au titre de l’exercice en cours si l’adhésion intervient dans les 5 mois suivant l’ouverture de celui-ci.
Depuis le 1er janvier 2010, pour éviter la majoration de 25 %, il est également possible de recourir à un expert-comptable, à une société d’expertise comptable, ou à une association de gestion et de comptabilité, ayant signé une convention avec l’administration fiscale.
3.2. Les plus-values de cession
Le régime fiscal des plus-values est différent suivant le statut applicable :
− Plus-values de cession du LMP (Prix de cession – Valeur nette comptable + Amortissements non déduits fiscalement)
Lorsque l’activité de LMP a été exercée pendant plus de 5 ans (différent d’une détention d’immeuble de plus de 5 ans) et que les recettes annuelles ont été inférieures à 90.000 € HT (depuis le 1er janvier 2009 : CGI, art. 151 septies) (250.000 € auparavant), les plus-values dégagées lors de la cession (vente, reprise pour un usage personnel, …) sont des plus-values professionnelles (HT) et sont exonérées d’impôt.
Ces plus-values professionnelles (HT) sont partiellement exonérées si le montant total des recettes n’excède pas 126.000 € HT (au lieu de 350.000 € précédemment).
− Plus-values de cession du LMNP (Prix de cession – Prix de revient)
Les règles d’imposition sont strictement celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé.
Donc exonération au bout de 15 ans de détention.
3.3. L’impôt de solidarité sur la fortune
En droit fiscal, dès lors qu’un bien peut être qualifié de professionnel, il est exonéré d’ISF. En principe, il doit s’agir d’un bien nécessaire à l’activité de l’entrepreneur (CGI, art. 885 N).
Pour les « locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés », l’article 885 R du Code général des impôts conditionne la qualification de biens professionnels au respect par le bailleur de trois conditions cumulatives :
− être inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel ;
− réaliser plus de 23 000 € de recettes annuelles ;
− retirer de cette activité plus de 50 % des revenus d’activité du foyer fiscal soumis à l’IR (traitements et salaires (pas de mention de l’article 79 du CGI), BIC, BA, BNC, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI).
Il faut noter les différences avec les conditions de qualification du loueur en meublé professionnel pour l’imposition des BIC.
Voir CGI, art. 885 O et 885 O bis pour la qualification des parts de sociétés en biens professionnels.
3.4. La contribution économique territoriale (ex-taxe professionnelle)
Sur le plan fiscal, le loueur en meublé professionnel, comme le loueur en meublé non professionnel, exerce une activité commerciale. Ils sont donc, en principe, assujettis à la CET.
C’est bien une charge supplémentaire mais elle est déductible.
3.5. La TVA et les droits d’enregistrements lors de l’acquisition
Les modalités de paiement de la TVA ou des droits de mutation à titre onéreux dépendent de la qualité d’assujetti ou non du vendeur et de l’acquéreur, et de la nature du bien vendu.
Le redevable légal est le vendeur.
Dans les cas de cession soumises à la TVA, le taux est de 19,6 % auquel il est ajouté un droit de mutation à titre onéreux au taux réduit de 0,70 %.
Sinon, la cession est soumise à un droit d’enregistrement de 5,09 %.
3.6. La TVA dans l’activité de location meublée
En principe, la location en meublé à usage d’habitation est exonérée de TVA (CGI, art. 264-D 4°).
L’article 264-D 4° du code général des impôts prévoit quatre cas de locations en meublé soumises à TVA :
– les prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un ou plusieurs exploitants qui ont souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ;
– les prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ;
– les locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux a ou b, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction ;
– les prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs définie par l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme.
Fin
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