Réduction Scellier : investir et défiscaliser avec l'immobilier

Source : Légifrance : 199 septvicies CGI (consolidé au 12 juin 2011).

1. Scellier métropole

 

1.1. Champ d’application de la réduction d’impôt

 

1.1.1. Bénéficiaires

La réduction d’impôt sur le revenu s’applique aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI.
L’investissement peut être réalisé :
− soit directement par le contribuable,
− soit par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier.
La souscription de parts de SCPI « Scellier » ouvre également droit à une réduction d’impôt, dans des conditions spécifiques (voir le paragraphe 2.).
Remonter

1.1.2. Opérations concernées

La réduction d’impôt s’applique aux acquisitions, réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012, d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement.
Elle s’applique également :
− dans les mêmes conditions au logement que le contribuable fait construire et qui a fait l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d’un dépôt de demande de permis de construire ;
− dans les mêmes conditions, au local affecté à un usage autre que l’habitation acquis entre ces mêmes dates et que le contribuable transforme en logement ;
− dans les mêmes conditions, aux logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs ;
− et, par mesure de tempérament, aux acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable.
Pour ces 4 derniers cas, l’achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.
Remonter

1.1.3. Investissements éligibles

La réduction d’impôt s’applique au titre de l’acquisition d’immeubles répondant cumulativement aux trois conditions suivantes :

• destinées à un usage de logement au sens des articles R. 111-1 à R. 111-17 du code de la construction et de l’habitation.

La circonstance que le logement constitue également le domicile commercial de l’entreprise du locataire n’est pas de nature à faire obstacle à l’application de l’avantage fiscal, dès lors que ce logement est totalement affecté à usage d’habitation.

Les locaux à usage mixte ne peuvent en principe ouvrir droit au bénéfice l’avantage fiscal. Toutefois, il est admis que la partie du logement louée à usage d’habitation ouvre droit à la réduction d’impôt si le local est affecté à l’habitation pour les trois quarts au moins de sa superficie, sous réserve de l’appréciation de l’administration, au cas par cas.

• situées dans des zones géographiques spécifiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et acquis à compter du lendemain de la date de publication de l’arrêté définissant la liste des communes.

La liste des communes éligibles est fixée par arrêtés et diffère selon la date de l’investissement. Pour plus de précisions sur le zonage, se rapporter au BO 5 B-17-09 n° 10, au BO 5 B-8-11 n° 34 et à l’arrêté du 22 décembre 2010 publié au JO du 23 décembre. Voir les arrêtés du 23 juin 2011 publiés au JO du 1^er juillet 2011.

• à partir du 1^er janvier 2010, répondant aux normes thermiques en vigueur (éco-conditionnalité).

Les caractéristiques thermiques et la performance énergétique du logement doivent être conformes aux prescriptions de l’article L. 111-9 du code de la construction et de l’habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret. Cette condition s’applique à compter du 1er janvier 2010 (Décret n° 2010-421 du 27 avril 2010). Elle ne s’applique pas aux logements acquis en vue d’être réhabilités, dès lors que ceux-ci sont déjà achevés.

Remonter

1.2. Conditions d’application de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est applicable sous réserve d’un engagement de location devant répondre à certains critères.

1.2.1. Engagement de location de 9 ans d’un logement nu à usage d’habitation

Lorsque l’investissement porte sur l’acquisition ou la construction d’un logement, le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement du propriétaire de louer le logement nu à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de neuf ans, en respectant certains plafonds de loyers.
Lorsque l’investissement est réalisé par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS autre qu’une SCPI, cette société doit également prendre l’engagement de louer, dans les mêmes conditions, les logements financés destinés à la réduction. Par ailleurs, l’associé de cette société qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la société.
Remonter

1.2.2. Engagement de location dans les 12 mois

L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Remonter

1.2.3. Engagement de location sous condition d’un plafond de loyer

Le loyer mensuel par mètre carré ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l’engagement de location, à un plafond fixé par décret. En pratique, il s’agit des plafonds, fixés à l’article 2 terdecies B de l’annexe III au code général des impôts, qui sont identiques à ceux fixés pour le bénéfice du dispositif « Robien » prévu au h du 1° du I de l’article 31 du CGI. Les plafonds de loyers diffèrent selon la zone dans laquelle est situé le logement donné en location.
Remonter

1.2.4. Engagement de location en dehors du foyer fiscal

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, avec l’un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l’un de ses associés.
Cette condition n’exclut pas une location avec un descendant ou un ascendant, dès lors que ce dernier n’est pas rattaché au foyer fiscal.
Remonter

1.2.5. Cas de location à un organisme qui sous-loue nu à usage d’habitation

La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à une personne autre qu’un membre du foyer fiscal ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière.
Remonter

1.3. Calcul de la réduction d’impôt

 

1.3.1. Une base plafonnée

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.
Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.
Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. Il s’engage à conserver ses parts jusqu’au terme de l’engagement de location.
Lorsque la réduction d’impôt est acquise au titre d’un local affecté à un usage autre que l’habitation et que le contribuable transforme en logement ou d’un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et faisant l’objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, elle est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation et elle est accordée au titre de l’année d’achèvement de ces travaux.
Lorsqu’au titre d’une même année d’imposition, un contribuable acquiert un logement et souscrit des parts de SCPI ouvrant droit à la réduction d’impôt le montant des dépenses retenu pour la détermination de l’avantage fiscal ne peut excéder 300 000 € par an pour l’ensemble desdites dépenses.
Remonter

1.3.2. Les taux

Les taux suivants sont ceux applicables pour une location de 9 ans.

Date de signature de l’acte authentique ou date de dépôt de la demande de permis de construire	Taux applicable pour un logement BBC	Taux applicable pour un logement non BBC
Du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010	25 %	25 %
Du 1er janvier 2011 au 31 janvier 2011 avec un contrat de réservation signé devant notaire ou enregistré dans un service des impôts avant le 31 décembre 2010	25 %	25 %
Du 1erjanvier 2011 au 31 janvier 2011 sans contrat de réservation signé devant notaire ou enregistré dans un service des impôts avant le 31 décembre 2010Puis du 1er février 2011 au 31 mars 2011 (qu’il y ait ou non un contrat de réservation signé ou enregistré avant le 31 décembre 2010)	25 %	15 %
Du 1er avril 2011 au 31 décembre 2011	22 %	13 %

Pour 2012, sous réserve de futures modifications, le taux de la réduction d’impôt devrait être de :

–      9 % pour les logements non BBC ;

–      18 % pour les logements BBC.

La date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’appréciation du taux applicable correspond à la date d’acquisition du logement, quelle que soit la nature de l’investissement. La date d’acquisition s’entend de celle correspondant à la date de signature de l’acte authentique, sinon de la date du dépôt de la demande du permis de construire pour les constructions éligibles d’un contribuable.

Il faut ajouter les taux supplémentaires pour le secteur intermédiaire (voir plus bas).
Remonter

1.3.3. Application de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt prévue pour un engagement de location de 9 ans est répartie sur neuf années. Les réductions supplémentaires sont réparties sur au plus six années supplémentaires, sinon trois, en fonction du maintien de l’engagement de location.
Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement pour autant que l’immeuble soit maintenu à la location pendant lesdites années.
Remonter

1.3.4. Nombre d’investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt

Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un seul logement.
La réduction d’impôt dont peut bénéficier l’associé personne physique d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une SCPI, ne peut également porter que sur un seul logement.
Remonter

1.4. Avantages fiscaux complémentaires

 

1.4.1. Avantages complémentaires en cas de location dans le secteur intermédiaire

Lorsque la location du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est consentie, pendant toute la période d’engagement de location (initiale ou prorogée), dans le secteur intermédiaire, c’est-à-dire à des conditions de loyers plus restrictives pour des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources, le contribuable bénéficie d’avantages fiscaux supplémentaires.
Ces avantages prennent la forme :
– d’une déduction spécifique au titre des revenus fonciers de 30 %, lorsque le revenu net foncier est déterminé selon les règles propres au régime réel d’imposition ;
– et d’un complément de réduction d’impôt (2 % par année prorogée du prix de revient du logement ou de 100 % du montant souscrit dans des parts de SCPI éligibles), lorsque la location reste consentie dans le secteur intermédiaire après la période initiale de neuf ans de l’engagement de location, (prorogation possible de deux fois 3 ans). À compter de l’imposition des revenus de l’année 2011, ce complément de réduction d’impôt est porté à 6 % du prix de revient du logement par période triennale, imputée à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de chacune des années comprises dans ladite période (Loi de finances pour 2011, art. 105-VI). Ce taux de 6 % est ramené à 5 %, pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011, concernés par le « rabot » de 10 %, qui continuent d’être donnés en location dans le secteur intermédiaire au cours d’une ou deux périodes triennales après la période d’engagement de neuf ans.
Ils ne peuvent être cumulés avec d’autres avantages fiscaux.
Par ailleurs, la location ne doit pas être consentie à un ascendant ou descendant du bailleur. Toutefois, il est admis que le bailleur puisse suspendre son engagement de location à l’issue d’une période de location d’au moins trois ans, pour mettre le logement à la disposition à titre onéreux ou gratuit d’un ascendant ou descendant.
Des obligations déclaratives spécifiques sont également prévues.
Remonter

1.4.2. Avantages complémentaires dans les zones de revitalisation rurale (ZRR)

Lorsque le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), le contribuable bénéficie d’un avantage fiscal supplémentaire, sous la forme d’une déduction spécifique au titre des revenus fonciers égale à 26 % des revenus bruts tirés de cette location.
La liste des communes situées dans une zone de revitalisation rurale est fixée, à partir du 1er janvier 2009, par l’arrêté du 9 avril 2009 (publié au JO du 11 avril).
Cette déduction n’est applicable que lorsque le revenu net foncier est déterminé selon les règles propres au régime réel d’imposition.
La liste des communes des zones A, B1 et B2 situées dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) est reproduite au BO 5 B-17-09 annexe 6. Cette liste s’applique aux investissements réalisés depuis le 1er janvier 2009.
Remonter

1.5. Cas de remise en cause

La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient :
− la rupture de l’engagement de location ou de l’engagement de conservation des parts (non-respect de l’engagement de location, non-respect des conditions de mise en location, cession pendant la période d’engagement) ;
− le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s’engage à respecter les engagements de location et, le cas échéant, de conservation des parts, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.
Remonter

1.6. Exclusions du dispositif

La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré.
Elle n’est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI, et aux logements financés au moyen d’un prêt mentionné à l’article R. 331-1 du code de la construction et de l’habitation ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire à compter du 1er janvier 2010 .
Remonter

1.7. Règles de non cumul

L’application de la présente réduction d’impôt est, au titre de l’acquisition ou de la construction d’un logement, exclusive, pour le même logement, de la déduction au titre de l’amortissement prévue au h du 1° du I de l’article 31 du CGI.
Un contribuable ne peut, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier à la fois de l’une des réductions d’impôt prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 undecies A ou 199 tervicies et des dispositions de l’article 199 septvicies du CGI.
Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt « Scellier » ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.
Remonter

2. SCPI Scellier

La réduction d’impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une société civile de placement immobilier régie par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l’article 8 du CGI, soumise en son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Le taux de la réduction d’impôt est de :
− 25 % pour les souscriptions réalisées en 2009 et en 2010 ;
− 13 % pour les souscriptions réalisées en 2011 ;
− 9 % pour les souscriptions réalisées en 2012.
Toutefois, lorsque 95 % de la souscription sert exclusivement à financer les logements mentionnés au sixième alinéa du IV de l’article 199 septvicies du CGI (BBC), les taux de la réduction d’impôt mentionnés aux quatrième et cinquième alinéas sont respectivement portés à 22 % et 18 % pour les logements acquis ou construits en 2011 et 2012.

La réduction d’impôt, qui n’est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application du présent article sont réunies. En outre, la société doit prendre l’engagement de louer le logement dans les conditions prévues pour le « Scellier Métropole ». L’associé de la SCPI doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’au terme de l’engagement de location souscrit par la société. Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.

Au titre d’une année d’imposition, le montant de la souscription ouvrant droit à la réduction d’impôt ne peut pas excéder, pour un même contribuable, la somme de 300 000 €.

La réduction d’impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l’année de la souscription et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la sixième année inclusivement pour autant que l’immeuble soit maintenu à la location pendant lesdites années.

L’application de la présente réduction d’impôt est, au titre d’une même souscription de parts, exclusive de la déduction au titre de l’amortissement prévue à l’article 31 bis du CGI.

Cumul investissement direct et SCPI :
Le montant total des dépenses retenu pour l’application du présent article au titre, d’une part, de l’acquisition, de la construction ou de la transformation d’un logement et, d’autre part, de souscriptions de titres, ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.
Remonter

3. Scellier DOM TOM

Les investissements directs ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS ou d’une SCPI et afférents à des logements situés dans les départements d’outre-mer, à Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna ou à des souscriptions employées dans les conditions définies pour les « SCPI scellier » pour le financement de tels logements ouvrent droit à la réduction d’impôt prévue au présent article dans les mêmes conditions, sous réserve des adaptations prévues au XI de l’article 199 septvicies du CGI et présentées ci-dessous.

Pour ces investissements, le taux de la réduction est de :
− 36 % à compter de l’imposition des revenus de l’année 2011 (40 % auparavant) pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre la date de promulgation de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer et le 31 décembre 2011 ;
− 31 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2013 ;
− 31 % pour les logements acquis ou construits et pour les souscriptions réalisées entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017, dès lors que le propriétaire s’engage à ce que les logements restent loués à l’issue de la période couverte par l’engagement mentionné au I (9 ans) ou au 1° du b du XI (5 ans) de l’article 199 septvicies du CGI, selon les conditions prévues au V du même article (les conditions du secteur intermédiaire).

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011 afférents à des logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ou dans les îles Wallis et Futuna :
− La durée minimale de l’engagement de location est fixée à cinq ans (contre 9 ans) ;
− Le nombre d’années sur lequel est répartie la réduction d’impôt, est fixé à cinq (contre neuf) ;
− La réduction d’impôt accordée, selon le cas, au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des quatre années suivantes à raison d’un cinquième de son montant total au titre de chacune de ces années (contre six années).

Pour l’application du XI de l’article 199 septvicies, le plafond de loyer mentionné au III (secteur libre) ainsi que les conditions mentionnées au deuxième alinéa du l du 1° du I de l’article 31 (secteur intermédiaire) peuvent être adaptés par décret.

Remonter

Fin

Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à me contacter.