PRÉSENTATION
L’objet d’une SCPI est défini par l’article L214-114 du Code monétaire et financier (autrefois défini par l’article L214-50 du 1er janvier 2001 au 27 juillet 2013, puis par l’article L214-114 du 28 juillet 2013 au 26 mars 2014, puis modifié et en vigeur depuis le 27 mars 2014).
Les sociétés civiles de placement immobilier ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à des travaux et acquérir des équipements ou installations. Elles peuvent, en outre, céder des éléments de patrimoine immobilier dès lors qu’elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel, sauf cas particulier.
La SCPI est un placement collectif spécifique qui permet de détenir indirectement de l’immobilier locatif (immobilier d’entreprise, immobilier d’habitation, monuments historiques, …) pour un montant d’investissement souhaité.
Elle est plus communément appelée la « pierre papier ».
À l’image d’une société civile immobilière (SCI), la SCPI est une propriété collective de biens immobiliers détenus par des associés.
La différence est qu’une SCPI est aussi un organisme de placement collectif. À l’image d’un organisme de placement collectif de valeurs mobilières (OPCVM : FCP et SICAV), la gestion des placements des associés est effectuée par des professionnels dans un environnement rigoureusement contrôlé dans la mesure où il s’agit de produits faisant appel public à l’épargne.
Il est possible de distinguer trois types de SCPI, la typologie étant conditionnée par la composition du patrimoine et la distribution de revenu :
Les sociétés civiles de placement immobilier ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à des travaux et acquérir des équipements ou installations. Elles peuvent, en outre, céder des éléments de patrimoine immobilier dès lors qu’elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel, sauf cas particulier.
La SCPI est un placement collectif spécifique qui permet de détenir indirectement de l’immobilier locatif (immobilier d’entreprise, immobilier d’habitation, monuments historiques, …) pour un montant d’investissement souhaité.
Elle est plus communément appelée la « pierre papier ».
À l’image d’une société civile immobilière (SCI), la SCPI est une propriété collective de biens immobiliers détenus par des associés.
La différence est qu’une SCPI est aussi un organisme de placement collectif. À l’image d’un organisme de placement collectif de valeurs mobilières (OPCVM : FCP et SICAV), la gestion des placements des associés est effectuée par des professionnels dans un environnement rigoureusement contrôlé dans la mesure où il s’agit de produits faisant appel public à l’épargne.
Il est possible de distinguer trois types de SCPI, la typologie étant conditionnée par la composition du patrimoine et la distribution de revenu :
- SCPI de rendement : L’objectif est de distribuer un revenu régulier aux associés. Ces SCPI sont classées en trois catégories d’après leur patrimoine : les « classiques diversifiées » principalement investies en immobilier de bureaux ; les « murs de magasins » principalement investies en immobilier de commerce ; les « géographiques » principalement investis sur un secteur régional ou international.
- SCPI fiscale : Principalement investies dans l’immobilier d’habitation, ces SCPI ont pour objectif de s’inscrire dans un dispositif foncier défiscalisant, au bénéfice des associés.
- SCPI de plus-value : L’objectif, sur le long terme, est de valoriser le patrimoine de la SCPI afin d’en retirer un maximum de plus values lors de la revente des biens. La distribution des revenus n’est pas maximisée, mais les travaux de rénovation ou d’agrandissement sont privilégiés.
UNE RÉPONSE À UN BESOIN +
Investir dans des SCPI permet de répondre à plusieurs objectifs :
- constituer ou valoriser un capital
- diversifier ses actifs
- disposer de revenus immédiats ou différés
- fructifier sa trésorerie d’entreprise
- préparer sa retraite
- préparer l’avenir de ses enfants ou petits-enfants
- transmettre un capital
- …
L’accompagnement de votre conseiller patrimonial +
En tant que conseiller en investissements financiers, le cabinet a analysé un ensemble de SCPI et peut en étudier d’autres sur demande.
Afin de vous accompagner, votre conseiller vous remet un ensemble d’informations utiles en fonction de vos besoins, dont un glossaire et une fiche de synthèse fiscale.
Il est en mesure de suivre mensuellement l’évolution de la gestion des SCPI investies afin de contrôler l’adéquation de l’investissement avec votre profil de risque et de rendement.
Il analyse également chaque année les nouvelles SCPI fiscales.
Il peut vous expliquer le mécanisme du démembrement.
Afin de vous accompagner, votre conseiller vous remet un ensemble d’informations utiles en fonction de vos besoins, dont un glossaire et une fiche de synthèse fiscale.
Il est en mesure de suivre mensuellement l’évolution de la gestion des SCPI investies afin de contrôler l’adéquation de l’investissement avec votre profil de risque et de rendement.
Il analyse également chaque année les nouvelles SCPI fiscales.
Il peut vous expliquer le mécanisme du démembrement.
Les atouts et les contraintes +
Les atouts de cet instrument financier
• Diversification patrimoniale
Sur une longue période, diversifier ses placements, c’est pour l’investisseur un outil de gestion du risque.
Certains placements sont à la hausse tandis que d’autres sont à la baisse. Une bonne diversification et de bons arbitrages permettent de réduire les risques.
Au travers des SCPI, l’investisseur accède au marché de l’immobilier avec une mise de fonds réduite ou élevée. Surtout l’investissement dans l’immobilier devient modulable et liquide (à l’exception des SCPI fiscales).
• Mutualisation du risque
Une SCPI détient différents biens immobiliers, dans différentes zones géographiques. Ces biens sont loués à une multitude de locataires. Cette diversification aboutit à une sensibilité moins importante aux fluctuations du marché et permet d’atteindre un degré élevé de mutualisation du risque, en particulier locatif.
Avec un locataire en moins, la perte du loyer est mutualisé par l’ensemble des associés d’une SCPI tandis que le propriétaire d’un bien locatif subit seul la perte de revenus.
• Gestion déléguée
L’acquisition et la gestion du patrimoine immobilier sont assurées par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. L’investisseur n’a pas à trouver des locataires. Il n’a pas non plus à gérer les questions comptables et financières.
Les associés sont régulièrement destinataires d’un bulletin trimestriel et d’un rapport annuel d’activité.
• Revenus complémentaires
L’investisseur peut percevoir des revenus nets de toutes charges, à intervalle régulier, dont le montant est soumis chaque année à la décision de l’assemblée générale des associés.
Sinon, il faut compter sur un mixte entre des revenus fonciers et des plus-values lors de la revente des biens.
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification patrimoniale. Notamment les SCPI fiscales doivent être conservées souvent entre 13 et 16 ans.
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
Bien que les parts soient liquides, la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers cotés. Les conditions de cession (délai, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.
Pour les SCPI de plus-value, la valorisation de l’investissement est plus incertaine et difficilement chiffrable.
• Diversification patrimoniale
Sur une longue période, diversifier ses placements, c’est pour l’investisseur un outil de gestion du risque.
Certains placements sont à la hausse tandis que d’autres sont à la baisse. Une bonne diversification et de bons arbitrages permettent de réduire les risques.
Au travers des SCPI, l’investisseur accède au marché de l’immobilier avec une mise de fonds réduite ou élevée. Surtout l’investissement dans l’immobilier devient modulable et liquide (à l’exception des SCPI fiscales).
• Mutualisation du risque
Une SCPI détient différents biens immobiliers, dans différentes zones géographiques. Ces biens sont loués à une multitude de locataires. Cette diversification aboutit à une sensibilité moins importante aux fluctuations du marché et permet d’atteindre un degré élevé de mutualisation du risque, en particulier locatif.
Avec un locataire en moins, la perte du loyer est mutualisé par l’ensemble des associés d’une SCPI tandis que le propriétaire d’un bien locatif subit seul la perte de revenus.
• Gestion déléguée
L’acquisition et la gestion du patrimoine immobilier sont assurées par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. L’investisseur n’a pas à trouver des locataires. Il n’a pas non plus à gérer les questions comptables et financières.
Les associés sont régulièrement destinataires d’un bulletin trimestriel et d’un rapport annuel d’activité.
• Revenus complémentaires
L’investisseur peut percevoir des revenus nets de toutes charges, à intervalle régulier, dont le montant est soumis chaque année à la décision de l’assemblée générale des associés.
Sinon, il faut compter sur un mixte entre des revenus fonciers et des plus-values lors de la revente des biens.
Les contraintes de cet instrument financier
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification patrimoniale. Notamment les SCPI fiscales doivent être conservées souvent entre 13 et 16 ans.
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
Bien que les parts soient liquides, la SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers cotés. Les conditions de cession (délai, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI.
La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.
Pour les SCPI de plus-value, la valorisation de l’investissement est plus incertaine et difficilement chiffrable.